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上海物业管理业越亏服务越差220个企业退

发布时间:2019-08-16 19:29:38 编辑:笔名

  上海是中国房地产市场历史久、发展快的城市之一,早在1980年,上海就改革了政府统一建设、统一分配的住房制度,实行多渠道集资、多层次建房。从此,商品房、房委会、物业这些词也逐渐走进了人们的视野,1995年,上海比起改革开放之初的1978年,房屋规模已经翻了一番,达到2.2亿平米,这时的物业公司已经有867家,管理着上海三分之一的房屋。18年之后,随着商品房市场的大潮,到201 年底,上海市城镇房屋由物业企业管理的既有建筑面积达到7.98亿平方米。据央视《时间》报道,物业公司约有2600家。平均每家物业公司要管理超过 0万平米的房子,压力可想而知。那么这么多的房子,如今又有多少收到了物业费呢?随机走访了几家物业公司,发现这几家现状比较好,平均都超过了95%。

  上海同涞物业管理有限公司董事翁国强对透露,他们管理的小区物业费收缴率可以做到96%左右。原本以为超过95%的数字会让物业大感开心,可是接下来的一番探查,却让我们发现了这个数字背后的些许无奈。在物业管理行业已经服务了20年的董德顺带着我们来到了公司管辖的一个售后公房小区。小区已有20年的房龄,看起来略显陈旧,小区道路也并不宽敞,但里面的绿化公共设施却非常齐全,物业还贴心地为一楼业主设置了专用的晾衣架,由于大多数住户都是老年人,小区还设有专门的老年活动室。董德顺告诉,像这样的售后公房既赚不到钱又难管理,首先房子比较旧,容易出现问题,其次售后公房的物业费是按户收取的,每户每月大概只收26元,远远低于商品房。上海市物业管理行业协会的秘书长徐玉彪告诉,目前整个上海物业平均收缴率为74%。之所以整个收缴率没有我们遇到的几家物业公司反映的那么高,主要是一些郊区的动迁房和早期的商品房由于居民收入不高,意识不强,在收缴上形成了一些障碍。

  从上海各区县房管部门掌握的情况来看,从2012年到现在,上海物业服务企业主动退出管理的小区约有220个。一些物业企业还陷入“亏损——降低成本——服务质量下降——居民不满——物业费调价难——亏损”的怪圈。上海同涞物业管理有限公司董事翁国强相当无奈。他表示公司现在所在的这个物业是住宅物业,它的管理费2块1毛8,也不算很低,但是它全年的收入100%收缴才100多万,而成本支出已经要达到180万。采访的当天,上海的工资标准调整到了1820元。物业公司又开始叫苦连天。面对经营上的压力,物业公司开始绞尽脑汁,想尽办法节流开源。同涞物业公司的翁国强告诉,现在光依靠物业费来维持公司根本不可能,他们开始在公共收益和增值服务上动起了脑筋。在小区里利用公共设施做一些广告,通过来挖掘停车的资源来增加一些收入。物业求生存的另一种方法就是涨物业费,但这也是难的办法,受访的物业公司普遍期待物业费形成一个符合市场规律的收费机制。

  成本上升 老房子物业头疼

  上海的物业公司向我们大吐苦水,在北京的采访也遇到了类似的情况。据央视财经《时间》报道,目前,业主和物业存在纠纷的主要是2005年前后建成的房子,这些房子的物业费在一到两块钱,即使是全部业主都缴纳物业费,这类物业公司也表示很难经营。在北京南二环的一个小区,2008年建设完成开始入住,当时的物业费是每平方米两块九。这个社区一共有671户,201 年只有 户没有缴纳物业费。根据这个小区物业公司提供的,201 年他们共收缴物业费614.99万元,可是总支出达762.86万元,亏损将近150万。随机来到的另一个社区位于北京东三环潘家园附近,这个小区2000年建成入住,物业费每平方米一块五毛八,社区业委会提供的资料显示,小区物业费收缴率在97%左右,假如每年全部收齐会有102万元左右,平均每月8.5万元,现在人力成本上升很快,保洁、保安、物业人员的工资就占了大约70%的支出。此外,还要对电梯、水泵等设施设备进行日常维护;无奈之下,只有裁人。物业公司向我们算成本账,垃圾清运费现在一般定在 0元,但实际需要80元才能买到清运服务,还有水费从2. 元/吨上涨到4元/吨,电费是用电,每度就要一元钱。此外,2000年800元可以招聘到 0岁以下退伍军人作保安,可是目前元只能招聘到50岁以上人员。类似的问题让他们感到头疼。

  物业侵占额外收益 和业主产生新矛盾

  在采访中,我们得知,北京的物业费矛盾主要存在于经适房和10年左右的普通商品住宅,有的社区至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格:0.55元/平方米的标准,而仅以保洁员月工资为例,已由当年460元上调至现在北京市工资标准计算的2500元。面对物业服务收费与成本的倒挂,不少物业公司想办法开源节流,也因此和业主产生新的利益矛盾。发现,为了缓解压力,有的小区甚至把地下室腾出来作为库房出租,还把社区的电灯全部改为节能灯。不少物业公司为了把经营损失捞回来,在停车收费、出租地下室、广告收益上打起了主意。但是这些收益原则上应该属于全体业主所有,只有经过三分之二以上业主同意才可以取得。事实上有很多物业公司在没有通知业主的情况下,侵占了这部分受益。这也是近几年物业纠纷出现的新矛盾。当然也有一些小区的业主意识到物业矛盾的加剧,开始坐下来和物业公司谈价钱。西城区朱雀门小区业主黄强介绍,他们在成立业委会后,经过70%以上业主赞成投票,主动上涨了物业费。他们小区也在成立业委会当年取得了北京市美的小区、首都园林式的绿化单位的称号。

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